Location saisonnière

Source : http://www.lesechos.fr/journal20150605/lec2_supplement/02191308011-rentabiliser-son-logement-en-le-louant-pour-les-vacances-1125494.php

Source : Hélène Dupuy

Immobilier : Rentabiliser son logement en le louant pour les vacances

Les sites de locations saisonnières se multiplient. Pour autant, la pratique reste très encadrée. Qui peut louer, sous-louer ? A quel prix ? Avec quelles autorisations, quelles assurances ? Toutes les explications.

L’opération coup de poing de la Mairie de Paris contre les meublés touristiques n’est pas passée inaperçue (« les Echos » du 21 mai 2015). Les vérifications se multiplient pour sanctionner ceux qui se situent en dehors des clous. Faut-il pour autant en conclure que la location temporaire en meublé est interdite ? Pas du tout. Si elle est très réglementée lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire située dans une grande ville (voir plus bas), elle ne nécessite, sauf exception, aucune autorisation spécifique en cas de location d’une résidence principale.

La pratique se développe, notamment via des sites comme Airbnb, Easyloc, HouseTrip, Paristay ou Lodgis. Elle permet de couvrir une partie des charges ou de s’offrir des vacances… bref de rentabiliser son logement.

Les règles de la location saisonnière diffèrent de celles de la location classique d’un appartement vide ou meublé. Et louer son appartement ou sa maison ne s’improvise pas. L’opération nécessite même un investissement personnel et logistique important. « Mettre son bien en location saisonnière requiert de libérer de la place, faire un grand ménage et nécessite une bonne organisation si l’on s’occupe soi-même de la remise de clefs, etc. Et en louant son logement, on prend toujours un risque. Ceux qui craignent la moindre tache sur la moquette ou griffure sur le plan de travail feraient mieux de s’abstenir », souligne Maud Velter, directrice associée de Lodgis.com, agence spécialisée dans la location meublée.

L’infographie animée

Comment louer sa résidence principale quand on est propriétaire ?

Les contours de la location saisonnière ont été clarifiés par la loi Alur en mars 2014. Elle officialise, pour les propriétaires, le droit de louer, sans formalité, sa résidence principale pour de courtes durées. Seule contrainte : ne pas dépasser quatre mois de locations cumulées par an (lire ci-dessous). Pas besoin d’autorisation de la part des copropriétaires dans la plupart des cas, sauf si, cas assez rare, la réglementation de la copropriété interdit la location meublée. « C’est néanmoins le cas dans quelques immeubles résidentiels bourgeois », alerte Maud Velter.

Qui quand on est locataire ?

Si vous êtes locataire de votre résidence principale, la sous-location (régie par la loi du 6 juillet 1989) est a priori interdite, sauf si vous obtenez le consentement écrit de votre bailleur. Contourner cette règle constitue un motif de résiliation du bail en cours. En outre, le montant du loyer appliqué au sous-locataire doit être fixé avec le bailleur et il ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Depuis la loi Alur, le locataire doit également transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la photocopie du bail en cours.

 Quelle fiscalité ?

Déclarer les revenus issus de la location de courte durée est une obligation bien trop souvent négligée. Il faudra cocher la case « location saisonnière » sur la déclaration de revenus.

Si vous louez votre résidence principale meublée et que les loyers ne dépassent pas 32.900 euros en 2015, vous êtes soumis au régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans ce cas, seule la moitié des loyers doit être intégrée dans la déclaration de revenus (abattement forfaitaire de 50 %), pour être taxée selon la tranche marginale d’imposition du contribuable (+15 % CSG CRDS). « Il est également possible d’opter pour le régime fiscal réel, mais il se révèle lourd administrativement et moins adapté aux locations consenties seulement quelques semaines par an », ajoute Maud Velter. En cas d’oubli de déclaration, l’administration fiscale pourra exiger le paiement de l’impôt sur le revenu supplémentaire, augmenté des intérêts de retard (0,4 % par mois) et d’une majoration de 10 %. Elle atteint les 40 % en cas de manquement délibéré. « Dans les faits, la non-déclaration des loyers issus de la location saisonnière s’avère très difficile à contrôler », constate la directrice associée de Lodgis.com.

Certains types de locations saisonnières bénéficient de régimes d’imposition plus favorables. Les gîtes ruraux classés Gîtes de France, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôte. Ils relèvent du régime du micro-BIC si les recettes n’excèdent pas 82.200 euros en 2014 et l’abattement forfaitaire est alors égal à 71 %.

Ces biens doivent cependant avoir fait l’objet d’une déclaration en mairie avant d’être offerts à la location. Enfin, l’activité de chambre d’hôte est totalement exonérée d’impôts, lorsque les loyers ne dépassent pas 760 euros par an.

 Comment s’assurer ?

Tout bailleur qui met en location sa résidence principale, que ce soit en nu ou en meublé, est dans l’obligation légale de s’assurer. « Souvent il lui suffit de prévenir son assurance qu’il va louer, sous-louer son appartement », explique Maud Velter. Il est également important qu’il demande à son locataire d’être assuré pour les risques locatifs. En France, le locataire est présumé responsable des dommages à la chose louée. C’est la responsabilité locative.

« Très souvent les assurances multirisque habitation françaises couvrent déjà la location de vacances etc., auquel cas les locataires sont déjà assurés, mais il est important de le vérifier. En revanche, les étrangers doivent souscrire une assurance le temps de la location (compter de 40 à 50 euros par semaine) », explique Maud Velter.

 Comment louer sa résidence secondaire ?

La situation se complique en revanche lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en location sa résidence secondaire dans le cadre du meublé touristique. Si ce logement est à Paris, dans les communes de la grande couronne ou dans une ville de plus de 200.000 habitants, il devra obtenir une autorisation de la mairie. Pour l’obtenir, il devra d’abord changer l’affectation de sa résidence en bien commercial auprès de l’administration. Elle est accordée si le bailleur respecte les règles de compensation, c’est-à-dire à condition qu’une surface équivalente de bureau ou de commerce du même arrondissement soit convertie en logement et remise sur le marché. Dans le centre et l’ouest de Paris, la compensation doit même se faire au double de la surface du meublé.

En savoir plus sur http://www.lesechos.fr/journal20150605/lec2_supplement/02191308011-rentabiliser-son-logement-en-le-louant-pour-les-vacances-1125494.php?qGTFutCiMbOcxyBz.99

Hélène Dupuy

 

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