Les critères qui font augmenter ou baisser le prix d’un bien

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Les agents pratiquent l’estimation immobilière au quotidien, sur la base de leur connaissance du secteur et des outils d’évaluation en ligne. Est-ce toutefois suffisant pour juger de la spécificité de chaque bien ? Sylvain Casters de Paradissimmo rappelle les critères officiels et officieux à prendre en compte pour affiner le verdict de l’algorithme et être sûr de viser juste…

Les 5 critères de la charte de l’expertise

  • L’adresse du bien

Au risque de rappeler l’évidence,  « un bien situé à Cannes ou à Nice aura de fait plus de valeur qu’un bien similaire à Clermont Ferrand » rappelle Sylvain Casters.

  • La situation du bien

Les appartements de même nature dans une même résidence auront une valeur différente selon leur situation dans l’immeuble. « La vue est évidemment un critère important : un appartement vue mer sera affiché à un prix supérieur voire très supérieur à son jumeau vue sur cour. Par ailleurs, le premier étage peut être dévalué en fonction de la nature du rez-de-chaussée : un bar ou un poissonnier par exemple. D’une manière générale, plus l’immeuble est haut dans les étages, plus il a de la valeur. A condition qu’il soit équipé d’un ascenseur » observe Sylvain Casters.

  • Le type de construction

La qualité architecturale du bien joue aussi un rôle clé dans l’évaluation de sa valeur. « Dans une même rue, le prix d’un appartement de même nature peut varier de 20 à 30 % selon s’il est construit en pierre de taille ou en parpaing. Les construction des années 70 ont souvent mauvaise presse à cause de la mauvaise qualité de l’isolation » explique notre expert.  

  • La qualité des parties communes

Evidemment, un bien situé dans un immeuble vétuste et mal entretenu aura moins de valeur qu’un bien similaire dans une résidence tout juste rénovée. « La date du dernier ravalement de façade est un critère intéressant à prendre en compte : si des gros travaux sont à prévoir à court terme, le bien à  vendre perdra de la valeur » constate Sylvain Casters. Idem, si une mise en conformité de l’ascenseur est à prévoir, la facture pour le futur copropriétaire risque d’être salée.

  • La qualité des équipements

Stores électriques, cuisine intégrée, piscine, cheminée… les petits plus qui équipent un bien jouent un rôle fondamental dans la valorisation de son prix. « Certains équipements apparaissent toutefois comme une faiblesse : c’est le cas par exemple des systèmes de chauffage au sol installés dans les années 70 ou 80″explique l’expert.

Les critères officieux

Au-delà de ce cadre officiel décrit dans la charte de l’expertise, d’autres critères – difficilement mesurables et palpables –  sont également importants à prendre en compte pour affiner l’évaluation de la valeur d’un bien. Parmi eux : les nuisances du voisinage comme la présence d’étudiants par exemple , la présence d’animaux dans l’immeuble, la qualité de gestion de la copropriété, l’ambiance entre copropriétaires, la facilité de stationnement dans la rue, etc. « Ces critères ne peuvent pas être jugés par une machine. Le regard de l’agent de terrain reste fondamental pour une évaluation au plus juste »  conclut Sylvain Casters.

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